ザ東京タワーズミッドタワー正しい決断

アパート経営とは、一棟アパートを所有して各部屋を入居者に貸し出し、家賃収入を得ることを目的とした不動産投資方法です。入居者が入らず空室のままであったり、家賃を下げたりすると、運用益も減ります。このリスクを抑え、一定の期間において定額の家賃を保証して運営してもらうサブリースという契約形式もあります。

また、土地を所有していなければならないというわけではなく、元々所有している土地にアパートを建築するパターンと、土地付きのアパートをゼロから購入するパターンがあります。

いずれにしても不動産賃貸業を経営することになり、入居者を募集し、入居している間はその対応や建物管理をおこない、退去対応もおこなっていく必要があります。これらの運営管理業務は管理会社に委託することも可能です。

投資信託とは、投資家から集めた資金を、資産運用の専門家が、株式や債券、不動産などに投資して運用し、その運用益を投資家に分配する金融商品です。通常の株式投資とは異なり、複数の種類の投資対象に分散投資し、運用を専門家がおこなうのが特徴といえます。

販売会社が投資信託を販売して投資家から資金を集め、その資金をもとに運用会社がファンドを組成し、運用方針を決めて受託会社に運用手続きの指示をおこないます。受託会社は、運用会社の指示に基づき売買手続きをおこない、運用資金の管理をおこなうという仕組みになっています。

投資信託の種類によって、投資対象地域、投資対象資産などが異なります。運用方針も投資信託によって異なります。日経平均株価やTOPIXのような指数に連動した運用成果を目指すインデックス型、指数以上の運用成果を目指すアクティブ型などがあります。

投資信託と比較した場合、アパートローンの融資を受けてその資金を投資に充当することができるのが、アパート経営の大きなメリットといえるでしょう。

投資信託では自己資金分のみの投資となりますが、アパート経営では自己資金に融資金を上乗せして投資することで、その分自己資金に対する投資効率は上昇します。

なお、アパートローンの融資額は、借手の属性や投資対象のアパートや土地の資産価値によって異なります。

アパート経営では、入居者が入居している間に定期的な家賃収入を見込むことができるのはメリットといえるでしょう。

アパートは集合住宅であり、建築費もマンションほど高くないことから、様々な投資用不動産のなかでも投資効率も高い物件タイプであるといえます。

投資信託でも定期的に分配金がありますが、分配金が多くなるほどファンドの純資産総額が下がり、投資信託の基準価額の低下リスクが増すデメリットがあります。定期的なインカムゲインを得る手段としては、アパート経営にメリットがあると言えるでしょう。

アパートは、投資用不動産のなかでも全体の価格における土地の資産割合が高く、経年劣化の起きない土地の価格は下落しにくいことから資産価値の下落リスクを軽減することができます。

投資信託も様々な投資対象に分散投資を行っていることから、1つの銘柄に投資した場合と比較して元本割れのリスクは低くなっています。しかし、現物資産である不動産と比較して値動きの幅（ボラティリティ）が大きい特徴があります。

アパート経営では、運用していく過程で、入居者の募集、入居者対応・集金管理、物件の修繕・原状回復などの運営管理業務が発生します。

しかし、これらの業務は、不動産管理会社などの外部業者に委託することができます。委託手数料はかかりますが、オーナーは大きな手間をかけることなく運用することが可能です。

アパート経営では、アパートローンの融資を受けることが検討できるものの、初期投資には頭金や諸費用の支出が数百万円から1,000万円程度必要になります。投資信託が、1万円程度から購入することができるのに対し、ハードルが高いというデメリットがあります。

アパート経営では、運営管理業務にコストや手間がかかるほか、老朽化に伴って修繕が必要になることがあります。

給排水設備、外壁の劣化などを修繕し、入居者が生活できるようにするほか、内装や設備が陳腐化したら取り替えるなどして、入居者が入りにくくなるのを防ぐ必要性が生じてきます。このような大規模の修繕工事をおこなうと、収益が圧迫されることになります。

アパート経営では、数日から1週間程度で解約して現金化できる投資信託と比べ、流動性が低いことが大きなデメリットといえます。

売却するには市場で販売活動をおこない、買い手を見つける必要があります。不動産会社に依頼するなど手続きが煩雑であり時間がかかるだけでなく、売却価格も様々な要因の影響を受けるため予想するのは難しいデメリットがあります。

投資信託は、1万円程度の少額から購入して始められることが、アパート経営と比較すると大きなメリットといえます。

始める際の手続きも、金融機関などで口座を開設し、商品を購入すればすぐに始めることができるため、アパート経営に比べてハードルが低い投資方法となっています。

投資信託であれば、株式や債券、不動産など様々な種類の資産や国内外の地域に分散投資することができます。

他方、アパート経営では、1つあるいは少数のアパートに集中投資することになります。投資対象が分散すると、1つの資産に損失が生じても、他の資産でカバーできる可能性が高くなり、その分リスクが軽減できるといえます。

投資信託は、資産運用を専門家に任せることができるのもメリットの一つです。投資家は、投資対象とする資産の種類や地域、運用方針の異なる投資信託を購入するだけで、実際の運用に関連する手続きに携わることはありません。

アパート経営でも管理や運営を委託することが可能ですが、重要な投資判断はオーナーが自ら行う必要があります。

投資信託は、解約することで、数日から1週間程度で現金化することでき、販売活動によって買い手を探さなければならないアパートと比べると、流動性が格段に高いといえます。

また、取引価格である基準価額が毎日公表されていることが多く、資産価格も予想しやすいのがメリットといえます。