Bluerock門前仲町正しい決断

なお、これらの初期費用をローンで賄うことを「オーバーローン」と呼びますが、通常のローンよりも金利がかなり高くなり、アパート経営の収益性を大きく引き下げる可能性があるため、おすすめはできません。

区分マンションでは、フルローンでも取り組める事例が多いですが、アパートローンと比べると融資期間と融資金利が大きく異なります。たとえば新築RC造のマンションの場合、耐用年数47年に対して、ローン期間は35年が通常で、最長でも45年となっています。

一方、木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、新築アパート投資の融資期間は20年～35年で組まれることが多くなっています。建物の耐用年数を超えた貸付となることに加えて、新築アパートはワンルームマンションの物件価格と比べて金額が3倍～4倍程度になることも多く、融資期間・借入額の両面でかなりレバレッジの利いた投資となっていることがわかります。こういったことを踏まえると、新築アパートの場合、1割前後の自己資金が求められることを念頭に置いておいたほうが良いでしょう。

融資金利については、アパート経営の場合は2%台～3%台が多くなります。金利を引き下げたい場合は、交渉材料として融資額の1割～2割程度を頭金として入れる、融資を受ける銀行に預金をするなどが求められることもあるため、通常より多めの自己資金が必要となります。

なお、2018年後半からアパートローンは引き締めのフェーズに入ってきており、アパートローンの融資審査自体がかなり厳しくなってきています。2017年～2018年初め頃までは年収400万円台の方でも審査が下りていましたが、2020年以降は年収500万円～700万円程度が目安となってきています。融資や頭金が不安という方は、シノケンプロデュースやアイケンジャパンといった融資付け実績が豊富なアパート経営会社に一度相談をしてみると良いでしょう。

中古アパートについては、一部の地方銀行などからフルローンで融資を引くことができるケースもありますが、その場合は勤務先が上場企業で年収1000万円以上の方や医者などの属性が良い方や、すでに融資実績が豊富な方などに限られることが多く、大抵のケースでは融資は購入価格の8割～9割程度となり、頭金が1割から2割程度は必要となります。

アパート経営は、都心のワンルームマンション投資などに比べると、空室リスクや家賃の下落リスクなどが大きい投資です。そのため、当初に想定していた利回りを下回ったり、赤字の月が出ることも考えられます。

また、不測の事態で失業する、あるいは怪我や病気などで長期間入院するなどして、定収入を失った場合に、アパートの黒字分だけでは生活できないということがあり得ます。そういった状況に備えて、半年～1年程度は収入がなくてもローン返済ができる自己資金を手元に残しておくことが賢明です。

仮にローンの返済が滞ってしまえば、金融機関からの信頼を失ってしまい、資産の差し押さえやアパート経営を継続できなくなるリスクがあります。そのため、まずはしっかりと返済ができる自己資金を手元に残しておくことがアパート経営では大切となるのです。

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